7月2日，杭州出臺樓市新政，剛需購房者在搖號中可獲得50%以上的機會，這比原來提升了不少。

這被解釋為“房住不炒”的再次深化，同樣也是給每年大批新進入的杭州人一個明確信號：窗口期為剛需敞開。而這個門檻是均價35000元/㎡。

事實上，細心的人可能會發現，今年買房的窗口期一直存在。

雖受疫情影響，但杭州新房市場活力不減，每個月的推盤量不減，單盤也偶有“萬人搖”出現。誰都知道，限價之下，杭州對于想在這個城市扎根落戶的年輕人，仍是十分友好的。

大家都在猜，誰會是新政下第一個拿出50%以上房源給剛需的樓盤？價格會是多少？

這個價格主城區“能玩”的不多，大多集中在余杭、蕭山、富陽以及臨安這些板塊中，其中有一個板塊性價比很高，最近，關于它的好新聞還特別多。

富春江實景（圖源網絡）

1

“三江匯”在哪？

6月5日，新時代美麗杭州建設推進大會上，提出將杭州打造成全國宜居城市建設的“重要窗口”。

其中，“六大標志性成果”引人矚目。有一條提到，啟動建設湘湖和三江匯流未來城市實踐區，努力唱好“西湘記”洋房裝修效果圖，打造最江南、最藝術、最科技、最國際的傳世力作。

什么是“三江匯”？在會議上，對它的描述是這樣的：這是已經謀劃了近兩年的重大戰略決策。

它在哪？“三江匯”位于杭州主城區西南部，是錢塘江、富春江、浦陽江的交匯處，擁有湘湖、錢塘江、富春江、浦陽江以及周邊綿延的群山，融合了濱江的數字金融研發區、湘湖的文化創新展示區、義橋智能制造示范區、之江的人文科技藝創區、雙浦的前沿國際雙創區、東洲的生態科研樂活島等。

而東洲無疑是富陽發展的橋頭堡，也是整個三江匯的主戰場。

7月2日，《富陽發布》中報道，在杭州市剛簽約的文旅“金名片”中，其中打造“現代版富春山居圖”就是其中一個重點培育項目，而它的核心地就在東洲。因為這里有黃公望國家森林公園，森林覆蓋率高達96%，是現實版《富春山居圖》的取景地。

不止如此，富陽今年將有7個重大項目集中開工，總投資131.6億元。在進入亞運會倒計時之際，富陽也正式進入“快車道”，除了亞運會的指定場館建設、三江匯核心區外，還是濱江杭州高新、城西科創大走廊的共同發展伙伴。

擁江發展3.0時代示意圖

東洲作為富陽實踐“擁江發展3.0”戰略的橋頭堡，它承接了之濱板塊產業外延，整合高端金融、信息智慧、先進制造等新興產業，匯聚大華股份、京東、華日電器等優質企業。

如此看來，今年，富陽東洲真的要提早“起飛”了。

2

“中環”是剛需的最佳落腳處之一

那么如果從大杭州的軌道交通來看東洲，它處于哪個位置？

有一個概念叫杭州“中環”，與之對應的杭州“內環”，主要指的是主城區范疇，均價基本都在35000元/㎡以上。目前基本上屬于改善產品的天下，總價基本在400萬元以上。

那么圍繞在“內環”的“中環”，是大杭州外擴的加速帶洋房裝修效果圖，也是目前“擼起袖子加油干”的主要陣地。

杭州二繞交通路網示意圖

杭州“中環”（在建），途徑東洲，連接杭州西站、蕭山機場、火車東站、蕭山南站等大型交通樞紐，在杭州境內無紅綠燈，也是全程免費。

同時，它也涵蓋了目前杭州主要的幾個剛需板塊，像余杭、富陽、蕭山等都有涉及，均價大部分在20000元/㎡左右，也是剛需最佳的落腳處之一。而這里面，富陽東洲是一個容易被大家忽略的板塊，而事實上，今年富陽的幾個大動作基本都是圍繞東洲而進行。

對于剛需而言，最大的兩個置業因素，一個是價格，另一個就是交通。

位于東洲板塊核心區域的碧桂園萬科悅望名邸，位置得天獨厚，邊上除了有奧特萊斯和黃公望國家森林公園外，從項目出發，出行也非常便捷。

通過江濱東大道——杭富沿江公路——之江大橋——彩虹快速，可抵達濱江、奧體；從江濱東大道——杭富沿江公路——之江路，可暢達西湖、錢江新城；從江濱東大道——杭富沿江公路——紫之隧道，能快速到達西溪。

而根據網傳的《杭州市軌道交通線網規劃和四期建設規劃》，湘湖和三江匯流區已經規劃設置了28個軌道線路站點。從規劃圖中看到，33號線貫穿東洲和雙浦，直接連接濱江、蕭山腹地，與12、10號線都有交叉換乘點，通達全市。

三江匯軌道線網優化參考圖（圖源網絡）

所以，對悅望名邸而言，每期排屋都售罄，買它的人，一定是有獨到的眼光，這其中，就包括對東洲未來軌道交通及整體規劃的預判。

3

杭城內僅有的坡地精裝7層洋房

放眼整個東洲板塊，其實在售的住宅房源真不多。大家比較熟知的是萬科公望、君望等一些低密產品，整個板塊在售的帶洋房住宅項目僅有2個，大部分還是以高層房源為主。

克而瑞數據顯示，全杭州可售的洋房不足千套。事實上，有統計顯示，2019年7月至2020年5月，杭州八區出讓已公示的47宗宅地中，僅有1宗規劃有洋房。

鑒于目前杭州限價以及容積率的規定，很少有開發商會配置洋房，大多是高層和疊排的組合。不過，像悅望名邸這樣容積率1.01的盤，才有可能做排屋和洋房的真低密組合。

悅望名邸示范區實景

但是，在杭州主城區，幾乎沒有容積率1.01的樓盤。主要還是集中在杭州的“中環”，而具備這樣條件，且環境不錯的，富陽東洲算是一個新發現。

這次悅望名邸加推的是洋房組團，共7層，層高3米，這在整個杭州都是非常稀缺的。記憶中，也只有老破小可能設計成7層，在利潤微薄的時代，現在開發商盡可能地把房子建高，但這樣帶來的就是低得房率。

悅望名邸景觀效果圖

難能可貴的是，悅望名邸整體依山勢而建，與排屋區一樣，洋房的排布也非常有層次感，公共園區營造也呈現多樣化，既保持了私密性又有移步換景的妙處。

悅望名邸這批洋房只有兩種戶型，95㎡的三室兩廳兩衛和122㎡的四室兩廳兩衛，皆是目前市場主流的剛改戶型。

悅望名邸95㎡戶型示意圖

悅望名邸122㎡戶型示意圖

95㎡南向客廳陽臺和主臥帶飄窗的組合，U型廚房，兩個明衛，整體戶型格局方正，有約7.8米的采光面和約4米的南向陽臺。

悅望名邸95㎡樣板房實景

122㎡是南向三臥室的組合，其中兩個次臥帶打通陽臺，主臥帶飄窗，同樣是兩個明衛，122㎡戶型的尺寸更好，相當于市面上140㎡左右高層房源的得房率。

悅望名邸122㎡樣板房實景

4

總價約54萬元起入住“三江匯”

悅望名邸是兩家全國排名前十的房企：碧桂園和萬科合作打造的。項目精裝修全部由萬科打造。

據介紹，這批精裝修洋房用的是“萬科杭州2020年全新裝修體系”，在很多細節上都做了不同程度的提升。

其中，涵蓋很人性化的入戶掛鉤、入戶玄關感應燈；廚房也安裝了涼霸；主臥設計了SOS報警設置，主衛帶有智能馬桶蓋；衛生間的馬桶噴槍對女主人很友好，打掃衛生很方便；通高戶內門以及全屋除霾新風系統，這些看似都是現在精裝修的標配，不過做了更加功能化地呈現。

當然，此次全新裝修體系也在一些細節上做了升級：比如玄關鞋柜設置了凈味盒；衛生間U型抽屜增加儲物空間；戶內門也配有靜音門鎖；包括整體是灰色現代風格，市場認可度也頗高。

悅望名邸122㎡樣板房實景，廚房安裝了涼霸

其中，122㎡戶型的次臥，更設計了玻璃柜門轉角衣柜（交付標準），這在一般的豪宅精裝修中也極其少見。

悅望名邸122㎡樣板房實景

據悉，這批精裝洋房均價約在20000元/㎡左右，也就是95㎡的戶型總價181萬元起，首套房首付最低約在54萬元起；122㎡戶型房源總價也在250萬元以內?？梢哉f真正擁有剛需的價格，純改善的居住體驗。

要知道，現在連崇賢、臨平甚至臨安這些板塊，很多高層房源的均價都超過20000元/㎡，這個價格放到東洲，卻能買到精裝7層洋房，性價比之高肉眼可見。

據悉，悅望名邸首次只推98套洋房，在杭州新政下，這樣的剛需窗口期要好好把握住。

悅望名邸效果圖

以上涉及面積均為建筑面積

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