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格子鋪作為一種新型的商業物業，因其具備高投資回報率及籌集、回籠資金快等特點，而倍受開發商和投資者青睞。但是隨著近年來電商對實體行業的沖擊下，格子鋪經營日加困難，且因其相關制度、配套政策不成熟、不完善，從而引發的群體性訴訟糾紛越來越多。本文將對格子鋪的法律糾紛類型進行探討，并對格子鋪的法律風險防范和權益保護機制提出建議。

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一

格子鋪的概念及發展歷程

格子鋪又稱產權式商鋪，是一種所有權和經營權分離的商鋪形式，其運作模式是開發商將整層物業分割成若干個小產權證出售給投資者，同時與投資者簽訂委托經營或返租協議，承諾投資者在一定年限內給予每年固定收益回報，并以物業公司或委托第三方管理公司的名義統一改造、統一裝修、統一招商、統一經營。

格子鋪最早興起于20世紀70年代歐美發達國家。九十年代后，這種所有權和經營權分離的商鋪產品形式迅速興起于國內一些發達城市。就廣州本地而言，短短二十幾年，格子鋪經歷了從興起到衰落的四個階段：1、興起：上個世紀九十年代初，廣州興起開發批發商城的第一波熱潮，如現今仍大名鼎鼎的“廣州白馬服裝批發市場”和“廣州紅棉服裝批發市場”等均是當時開發的，而在批發商城的經營中，格子鋪的經營方式以慢慢在批發商城里興起；2、發展：2000年前后，開發商發現格子鋪出租的商機，廣州各地開始興起格子鋪商場，格子鋪逐步發展；3、頂峰：2010年左右，隨著廣州市商品房限購政策出臺后，政府限制購買住宅物業，于是格子鋪投資成為了房地產投資者的主要投資方式，格子鋪的發展突然達到頂峰，多處出現搶購一空、一鋪難求的現象。4、衰落：但是令人意想不到的是，2014年隨著電商對實體行業的沖擊下，格子鋪的經營日加困難，格子鋪出現大幅貶值、多地出現退鋪的浪潮，由此也引發了一系列法律糾紛，甚至是群體事件，格子鋪由此走向衰落的局面。

二

格子鋪法律糾紛的主要類型

由于格子鋪的開發一般涉及開發商、小業主（投資者）、實際經營商、管理公司、甚至有時還涉及擔保方、銀行等多方當事人，法律關系比一般的商品房買賣復雜，目前格子鋪容易發生法律糾紛主要有以下幾種：

（一）買賣合同糾紛

買賣合同糾紛是格子鋪最主要也是最常見的法律糾紛類型，訴訟當事人一般是開發商（出賣人）與小業主（買受人），小業主在訴訟中作為原告的居多。發商在銷售格子鋪時夸大、虛假宣傳，各種投資盈利的承諾，與隨后格子鋪經營艱難、生意慘淡形成明顯對比，導致小業主心理落差大。所以大部分小業主都寄希望于解除合同，以要求開發商返還價款。因此，在這一類訴訟中，小業主的請求一般是解除、撤銷合同并要求開發商支付違約金、賠償損失等。買賣合同案件中常見的爭議焦點如下：

1、小業主主張解除或者撤銷買賣合同能否得到支持。主張解除合同的，主要是以開發商根本違約為由，比如開發商無法辦理產權證、交付的格子鋪不符合法定或約定的交付條件、消防不合格等。但是開發商在合同簽訂時一般會把買方的解除權進行限制，除非是格子鋪遲遲無法辦證或者由于其他原因導致合同無法繼續履行，否則一般情況下解除合同的主張很難得到法院的支持。小業主要求撤銷合同的案件中，一般是依據合同法第五十四條，開發商以欺詐的手段使小業主在違背真實意思表示下訂立的合同，下面第二點將展開進行分析。

2、開發商夸大、虛假宣傳能否被認定為欺詐。在合同簽訂前，開發商一般會通過各種方式打廣告，對外夸大宣傳，甚至虛假宣傳，以高回報誘惑投資者。但是，在合同簽訂時，開發商基于自身利益，并利用自己的優勢，提供格式合同，而之前對外宣傳的內容及各種承諾最終都不會被寫進合同中。當矛盾發生后，投資者發現開發商的各種承諾均沒有實現，自己投資的格子鋪遲遲不能投入經營，投資者能否以開發商欺詐為由撤銷合同呢？最高人民法院在陳剛商品房銷售合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書【案號：（2017）最高法民申3886號 】中，認為“……雙方明確約定廣告并不能作為合同的組成部分，陳剛對此明知，現其以廣告中的內容未實現主張華友公司違約，并無合同依據?！A友公司并不存在虛假宣傳或過錯，不應對此承擔違約責任。此外，購買商鋪本屬于商業投資行為，本身具有一定的風險，陳剛作為投資人應當具備相應的風險承受能力?！?，可見，在司法實踐中沒有寫入買賣合同中的廣告宣傳內容是不會被法院認定為合同內容的，因此以開發商虛假宣傳、欺詐甚至違約為由解除合同格子鋪裝修，難以得到支持。

3、交付的格子鋪不符合消防要求，能否認定為交付。何謂格子鋪合格的消防？下面我們先分析相關的法律規定：1．根據《中華人民共和國消防法》十一條、第十三條，大型的人員密集場所和其他特殊建設工程需要通過消防驗收，才能投入使用。其他建設工程報公安機關消防機構備案即可投入使用，但是公安機關依法抽查不合格的，應當停止使用。2. 根據公安部《建設工程消防監督管理規定》第十三條、第十四條的規定，格子鋪不屬于大型的人員密集場所和其他特殊建設工程。但根據《建設工程消防監督管理規定》第二十五條的規定，格子鋪屬于《建設工程消防監督管理規定》第十三條、第十四條規定以外的建設工程，建設單位應當在取得施工許可、工程竣工驗收合格之日起七日內，通過省級公安機關消防機構網站的消防設計和竣工驗收備案受理系統進行消防設計、竣工驗收備案，或者報送紙質備案表由公安機關消防機構錄入消防設計和竣工驗收備案受理系統。下面通過廣州市中級人民法院審理的兩個案例來分析格子鋪的消防與交付之間的法律關系：

開發商交付的格子鋪沒有進行消防設計、竣工驗收備案，能否視為有效的交付？在“（2015）穗中法民五終字第5295號”案中，法院認為“……涉案商鋪于2014年8月6日取得竣工驗收消防備案受理憑證，并于2014年9月18日取得《公眾聚集場所投入使用權、營業權消防安全檢查合格證》，已經符合交付條件。但商鋪符合交付條件后，秦大科應當重新向某甲振棟發出交鋪通知，本案中秦大科于2014年11月7日再次向某甲振棟發出交鋪通知，雖然郭振棟拒收該通知，但是根據《商鋪買賣合同》的約定，涉案商鋪符合交付條件后，應視為從通知發出之日使用權已移交給郭振棟格子鋪裝修，故郭振棟的收鋪日期為2014年11月7日……” ,在本案中開發商兩次郵寄收鋪通知書給小業主，小業主因交付商鋪不符合合同約定兩次均拒收，法院認為第一次郵寄收鋪通知書因商鋪未通過消防備案獲得《公眾聚集場所投入使用權、營業權消防安全檢查合格證》而認為不符合交付條件，交付無效。第二次郵寄收鋪通知書時，商鋪已經取得《公眾聚集場所投入使用權、營業權消防安全檢查合格證》，并且買賣合同約定從通知發出之日使用權移交給小業主，因此認定為交付成功。

不過，在實踐中存在很多商鋪未進行消防備案或者消防不合格，但是小業主已經簽收了收鋪確認書的，這種情況下的交付應當如何認定呢？在“（2015）穗中法民五終字第5296號”判決書中，法院認為“……雖然朱婧與秦大科、增發公司所簽訂的《商鋪買賣合同》中沒有約定出賣方需要辦理涉案商鋪的裝修工程消防備案手續，但依據《中華人民共和國消防法》第十一條（二）規定：‘其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用?！梢?，出賣人所交付的商鋪應符合經營使用的基本條件，一審認定出賣人應為此義務并無不當。但朱婧于2014年5月25日簽收《確認書》是其對自有權利的處分，此簽收行為真實有效，至此商鋪的使用權已實際交接給買受人。在完成實際交樓后，上訴人仍主張逾期交樓違約金理據不足……”，可見，如果在現實中小業主已經簽收收鋪確認書，就表示對自己的權利進行處分，事后不能以消防不合格為由主張尚未交付。

4、無法辦理銀行按揭貸款情況下，買方是否應該一次支付所有價款。在近幾年，由于格子鋪經營困難，面積小且難以單一經營，購買格子鋪向銀行貸款已經越來越難，導致很多買賣合同在履行過程中因無法辦理按揭，小業主又沒有一次性支付全款的能力，而引發法律糾紛。事實上，在簽合同時，大部分開發商都會在價款支付條款中約定，在無法辦理銀行按揭的情況下，小業主應當一次性支付全部價款，而一旦有了這種約定，法院在判決時一般會判決合同繼續履行，買方需一次性支付全款。

（二）委托合同糾紛

委托合同糾紛的訴訟當事人一般是小業主與物業管理公司，由于格子鋪一般非常的小，只有幾平方米，客觀上無法獨立進行經營，依賴于統一管理。所以開發商為了日后統一管理與經營，在銷售格子鋪時，以各種理由，要求小業主一起簽訂委托經營合同，綁定格子鋪的物業管理公司。但是由于格子鋪經營困難或者物業管理公司經營管理不善，導致格子鋪常常無法投入經營，或者經營不善，生意慘淡，投資者無法獲得收益。這種情況下，小業主一般會起訴物業管理公司，要求解除或者撤銷委托合同并返還格子鋪。這類訴訟主要涉及以下幾個爭議焦點：第一，能否解除或者撤銷委托合同，但是如同買賣合同一樣，委托合同也是開發商提供的格式合同，常常對小業主的解除權進行限制或者不約定小業主有解除權，在這種情況下，合同是非常難解除的。不過在實踐中，開發商常?！安扇∈酆蟀饣蛘咦兿嗍酆蟀夥绞健变N售格子鋪，小業主能否以此主張開發商違反《商品房銷售管理辦法》第四十二條第四款撤銷合同或者認定合同無效呢？顯然也是較為艱難，因為物業管理公司與開發商法律上是兩個不同的主體，在法律上沒有任何關系，物業公司與小業主的委托合同關系是獨立于開發商與小業主的買賣關系的。第二，物業管理公司是否應該賠償小業主因格子鋪無法獲得收益的損失，這種主張因在委托合同中沒有約定以及屬于間接損失，亦很難得到法院的支持。第三，能否要求物業管理公司返還格子鋪，一般會有兩種情況涉及格子鋪的返還，一是解除或者撤銷合同或者合同無效，這是上面第一個爭議焦點討論的問題。二是合同期限屆滿后，物業管理公司按約返還商鋪，此類主張一般會得到法院的支持，但是是非常的難執行。因為物業管理公司一般是把格子鋪打通經營，返還前需要重新把格子鋪間隔起來，但是很多時候由于物業管理公司經營不善，早已經成為空殼公司，小業主根本無法確定格子鋪位置。即使最終確定了位置，由于格子鋪本身面積小，且依賴于統一經營管理，僅僅收回自己的格子鋪也是沒有意義的。

（三）租賃合同糾紛

租賃合同糾紛的當事人一般是小業主與格子鋪承租人，此類糾紛與典型的租賃合同糾紛類似，當格子鋪投入經營后，承租人就會涌入格子鋪所在的商場，承租格子鋪進行餐飲、服裝等經營活動。這類糾紛主要爭議焦點有如下：第一，承租人是否應當支付租金；第二，租賃合同是否應當解除。租賃合同糾紛一般發生于格子鋪所在的商場經營不善或者物業管理公司管理出現問題時。

（四）裝飾裝修合同糾紛

裝飾裝修合同糾紛的訴訟當事人一般為小業主與裝修公司。此類糾紛主要涉及的爭議焦點有以下幾個：第一，裝修合同是否有效，裝修合同有無效力，主要與裝修公司有無裝修裝飾工程專業承包企業資質有關，如果裝修公司沒有相關資質，則合同無效。第二，涉案商鋪的開工日期如何確定，格子鋪一般在交付后才存在裝飾裝修的問題，所以在實踐中如果商鋪沒有交付，裝修公司的工期會相應的順延。第三，格子鋪的裝修是否符合合同約定，裝修結束后裝修公司會要求小業主簽收驗收合格確認書，如果裝修公司沒有按照裝修合同約定進行裝修，小業主可以拒絕簽收驗收合格確認書，但是一旦簽收了，那就表示對格子鋪的裝修表示認可，隨后主張裝修公司裝修不合格則較為艱難。

以上是對格子鋪法律糾紛幾種常見類型的介紹，當然除此之外，有些格子鋪的交易基于銀行及擔保的加入，可能還會發生金融、抵押以及擔保方面的法律糾紛，一般而言亦與常見的抵押、擔保糾紛區別不大，故不再贅述。

三

格子鋪的法律風險防范和權益保護機制之建議

鑒于格子鋪為新事物，我國目前相關法律制度、配套政策不成熟、不完善，筆者認為，我們可從以下幾方面進行完善：

（一）引導格子鋪業主建立內部自治組織

針對格子鋪業主眾多，難以統一意見的弊端，筆者建議可效仿住宅小區成立業主委員會的做法，由格子鋪業主成立格子鋪業主委員會、代表大會或經營性公司等內部的自治組織，通過事先授權或法定授權等方式，委托該組織在經營期限屆滿時統一行使收回商鋪，并再次委托經營的權利，并有權對商鋪的公共設施進行維修，更換等事宜，以保障廣大業主的利益。如當授權比例達到業主的80%以上，其他業主不得以未經自己同意為由拒絕該組織的處分行為，使其在重大問題上形成“少數服從多數”的自律性機制。

（二）探索建立格子鋪項目的開發準入和擔保制度

目前導致格子鋪遭遇面臨困境的重要原因在于，部分開發商缺乏專業商業地產開發經驗，未進行系統嚴密的前期論證，就盲目引進國外模式上項目，只顧資金回籠不顧后續經營管理，以致大部分項目火爆熱銷開局，但最終因種種問題經營不善、難以為繼甚至無法正常開業而告終。因此，筆者建議應從嚴控制格子鋪的銷售，對該類商鋪的銷售采取準入制度。只有具備一定開發資質和銷售規模的開發商，才準予采取分割轉讓的預售模式。在格子鋪審批立項時，要審查開發商的資金實力、開發資質、過往業績、經營信譽和是否存在行政處罰經歷。同時，開發商必須向國土部門繳納一定比例的保證金，采取類似欠薪保障基金的制度和運作模式，以最大程度低預防群體事件。

（三）健全完善格子鋪項目的監督機制

建設主管部門、工商部門應加大對違法銷售行為、虛假廣告的查處和懲罰力度。在格子鋪的開發過程中，要監督開發商是否存在違規操作行為。在格子鋪銷售階段，審查開發商是否有足夠的資金實力來擔保對投資者承諾的回報，如果不能，應當要求開發商提供專業的擔保公司為投資回報的承諾進行擔保。

綜上，格子鋪作為一種房產證券化的新型投資產品，其運作模式既有利于開發商快速融資和回籠開發成本，也因其投資簡單的特性而發展迅速，但由于相關制度、配套政策等缺失，加之在電商的沖擊下，導致發生了大量的法律糾紛。筆者認為，我們應該從中吸取經驗和教訓，不斷完善相關法律制度及政策，促使格子鋪這一新型商業物業健康、平穩發展。

編輯 | 羅欣

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